L'ÉVALUATION
FONCIÈRE MUNICIPALE ET LE CONTRIBUABLE
Avant
le 1er mars de chaque année, les municipalités expédient
un avis d'évaluation et un compte
de taxes à toute personne ou entreprise au nom desquelles
une unité d'évaluation est inscrite.
Dès
lors, certaines questions touchant l'évaluation foncière
reviennent à l'esprit des contribuables sans que leur compte
de taxes ne donne toutes les précisions voulues.
C'est
pourquoi le ministère des Affaires municipales a dressé
une liste des questions les plus fréquemment soulevées
afin de permettre aux contribuables de trouver la majorité
des réponses à leurs questions. Ce texte d'information
a été rédigé en termes aussi simples
que possible afin de faciliter la compréhension des dispositions
pertinentes de la Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q.
c. F-2.1). À des fins officielles, on voudra bien se référer
à la loi.
Qu'est-ce
qu'un rôle d'évaluation?
Le
rôle d'évaluation est un résumé de
l'inventaire des immeubles situés sur le territoire d'une
municipalité. Sa principale utilité consiste à
indiquer, aux fins de taxation municipale et scolaire, la valeur
de chaque immeuble sur la base de sa valeur réelle.
Qu'est
ce que la valeur réelle?
La
valeur réelle ou marchande d'un immeuble est sa valeur
d'échange sur un marché libre et ouvert à
la concurrence. Autrement dit, il s'agit du prix le plus probable
qu'un acheteur accepterait de payer lors d'une vente de gré
à gré, si cet immeuble était mis en vente.
Comment
l'évaluateur détermine-t-il la valeur réelle?
Pour
déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur
peut utiliser trois techniques:
- La
technique du coût basée sur le coût de remplacement
du bâtiment moins la dépréciation, auquel
s'ajoute la valeur marchande du terrain.
- La
technique de parité basée sur la comparaison de
ventes récentes d'immeubles semblables avec les ajustements
appropriés pour tenir compte des caractéristiques
différentes.
- La
technique du revenu basée sur la conversion des revenus
découlant de la location d'un immeuble, en capital immobilier,
après déduction des frais d'exploitation.
À
quelle date est déterminée la valeur réelle?
La
date à laquelle ont été considérées
les conditions du marché pour l'établissement de
la valeur réelle est le 1er juillet du deuxième
exercice précédant l'entrée en vigueur du
rôle. En d'autres mots, la date du marché est fixée
18 mois avant le début du premier exercice du rôle.
Par
exemple, dans le cas d'un rôle dressé pour les exercices
financiers 2005, 2006 et 2007, la date du marché (ou d'évaluation)
est le 1er juillet 2003.
À
quel moment un rôle d'évaluation entre-t-il en vigueur?
Le
rôle d'évaluation entre en vigueur le 1er janvier
du premier des exercices financiers pour lesquels il est dressé.
Quelle
est la durée du rôle d'évaluation?
L'évaluateur
dresse un rôle d'évaluation tous les trois ans et
pour trois exercices financiers consécutifs.
C'est
donc dire qu'à moins de modifications apportées
à l'immeuble, la valeur réelle inscrite au rôle
est la même pour toute la durée de ce rôle,
soit trois ans.
Le
rôle d'évaluation peut-il être modifié
au cours de ces trois exercices?
Lors
de sa tenue à jour, le rôle d'évaluation peut
être modifié pour divers motifs, notamment dans le
cas de la rénovation ou de l'agrandissement d'un immeuble.
À
cette occasion, certains renseignements inscrits au rôle,
incluant la valeur de l'immeuble, seront modifiés pour
tenir compte des changements touchant cet immeuble.
Qu'est
ce que la proportion médiane et le facteur comparatif?
La
proportion médiane constitue l'indicateur du niveau général
du rôle d'évaluation d'une municipalité. Il
s'agit de la proportion de la valeur réelle à laquelle
devrait tendre chacune des valeurs inscrites au rôle. Le
facteur comparatif est ensuite obtenu en divisant 100% par la
proportion médiane du rôle. Ainsi, le produit de
ce facteur et de la valeur inscrite au rôle indique la valeur
réelle la plus probable de l'immeuble. Cette dernière
correspond à la valeur uniformisée inscrite sur
le compte de taxes.
Peut-on
contester la valeur inscrite au rôle?
Entre
le dépôt du rôle et le 1er mai suivant l'entrée
en vigueur du rôle d'évaluation, une demande de révision
administrative (plainte) peut être formulée à
l'égard d'un immeuble inscrit à ce rôle.
Cela
signifie que le droit de plainte s'exerce seulement lors du premier
exercice d'un rôle, excepté pour sa tenue à
jour ou lorsque l'évaluateur n'a pas effectué une
modification prévue dans le cadre de cette opération.
La
Ville de Bromont vous offrira l'opportunité de rencontrer
ses évaluateurs qui se feront un plaisir de répondre
à toutes vos questions concernant l'évaluation de
votre propriété et ce, au cours du mois de février
2005, sur rendez-vous. Le déroulement de ces consultations
vous sera communiqué lors de l'envoi des comptes de taxes
2005.
Qui
peut déposer une demande de révision administrative
(plainte)?
Toute
personne qui à un intérêt particulier peut
formuler une plainte. Ainsi donc, en plus du propriétaire,
un locataire peut exercer ce droit puisque les taxes foncières
influencent son loyer.
Sur
quoi doit-on se baser pour déposer une demande de révision
administrative (plainte)?
En
se basant sur la valeur uniformisée inscrite sur le compte
de taxes, il s'agit de se demander si, dans l'hypothèse
où cet immeuble avait été mis en vente à
la date du marché indiquée sur ce même compte,
on aurait pu trouver un acheteur pour cette même valeur.
Si, après mûre réflexion, la réponse
s'avère négative, il y aurait lieu de déposer
une plainte.
Quelle
est la procédure de plainte?
Le
plaignant remplit et dépose un formulaire de demande de
révision, disponible à la MRC de la Haute-Yamaska
en y joignant une somme d'argent ou un chèque, selon le
tarif applicable. Les formulaires de plaintes sont également
disponibles à l'hôtel de ville, elles devront toutefois
être déposées à la MRC à l'adresse
suivante: MRC de la Haute-Yamaska, 142, rue Dufferin, bureau 100,
Granby (Québec) J2G 4X1, Téléphone: (450)
378-9975 Télécopieur : (450) 378-2465
Doit-on
acquitter son compte de taxes dans les délais prescrits,
même en cas de plainte?
Le
dépôt d'une plainte ne dispense pas le contribuable
de son obligation d'acquitter la totalité des taxes applicables
à cet immeuble. Cependant, dans le cas où la valeur
de l'immeuble est diminuée à la suite d'une demande
de révision administrative, la municipalité remboursera
les taxes pour cette portion de valeur ainsi que les intérêts
qui en découlent.
Est-il
possible d'acquitter son compte de taxes en plusieurs versements?
En
général, les taxes foncières doivent être
payées en un versement unique. Toutefois, le contribuable
a le droit de les payer en deux versements lorsque le total de
celles-ci atteint 300 $ et plus par unité d'évaluation.
De plus, le Conseil municipal peut, par règlement, augmenter
le nombre de versements. De la même façon, il peut
décider que le principe du paiement en plusieurs versements
s'applique à d'autres taxes ou compensations pour services
municipaux (ex: aqueduc, collecte des ordures ménagères,
etc.).
Quand
les taxes doivent-elles être payées?
Lorsqu'il
n'y a qu'un seul versement, il devient exigible 30 jours après
l'expédition du compte.
S'il
y a deux versements, le premier devient exigible 30 jours après
l'expédition du compte et le deuxième versement
90 jours après la date d'échéance du versement
précédent.
Qu'arrive-t-il
lorsqu'un versement n'est pas fait dans le délai prévu?
Le
Conseil municipal de la Ville de Bromont a décrété,
par règlement, que seul le montant du versement échu
est exigible .Le taux d'intérêt actuellement en vigueur
à la Ville de Bromont est de 9%. De plus, une pénalité,
qui ne peut excéder 0,5% du principal impayé par
mois complet de retard, jusqu'à concurrence de 5% par année,
a été décrétée par le Conseil
municipal
Quel
sera l'impact du nouveau rôle d'évaluation sur votre
compte de taxes?
La
taxe est le résultat qu'on obtient en multipliant le montant
de l'évaluation municipale par le taux de taxe. L'évaluation
municipale de votre propriété est déterminée
à partir du rôle d'évaluation tandis que le
taux de taxe est déterminé lors de l'adoption du
budget municipal.
Une
diminution de l'évaluation municipale n'entraîne
pas nécessairement une diminution de votre compte de taxes.
Inversement, une augmentation de l'évaluation municipale
n'entraîne pas nécessairement une augmentation de
votre compte de taxes.
Est-il
possible de consulter le rôle d'évaluation ?
Nos
évaluateurs ont déposé le rôle d'évaluation
pour les années 2005, 2006 et 2007. Si vous désirez
connaître le montant de l'évaluation de votre propriété,
vous devez vous présenter à l'Hôtel de Ville
pour consulter le nouveau rôle d'évaluation. Dans
le but de faciliter vos recherches, nous vous suggérons
d'apporter votre compte de taxes.
Alternativement,
vous
pouvez consulter le rôle d'évaluation en ligne.
Pour
tout autre renseignement
Vous
pouvez communiquer avec Madame
Lucie Gauvin, préposée à la taxation
au numéro de téléphone suivant:
(450) 534-2021
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