Plan d'intervention Site Olympique de Bromont*

• Mise en situation
• Historique du site olympique
• Victime de son rayonnement
• Projets à l'étude et leur interactions
• Projet à l'étude
• Protection à perpétuité du caractère champêtre du secteur des lacs
• Confirmation de la vocation équestre dans le secteur du stade de concours de l'International Bomont
• Mise en valeur du secteur boisé
• Analyse du contexte de planification du Site Olympique

* adopté par le conseil municipal, séance ordinaire du 2 mai 2005.

MISE EN SITUATION

Depuis le début de l'année 2004, la Ville de Bromont travaille activement à la mise en œuvre de son plan d'urbanisme révisé. Parmi les jalons importants de cette mise en œuvre, le conseil municipal a adopté le 7 février 2005 une stratégie de protection des espaces verts et des milieux naturels. Cette stratégie est essentielle afin d'atteindre les principaux objectifs du plan d'urbanisme.

C'est dans ce contexte que la Ville a étudié plusieurs secteurs où l'environnement méritait d'être protégé et où la communauté aurait un gain important à mener à terme un projet de conservation environnementale. Simultanément, plusieurs projets de développements résidentiels et commerciaux augmentent la pression pour le développement de nouveaux secteurs ainsi que le prix des terrains. Il est donc opportun de retirer de la spéculation certains espaces ayant une valeur communautaire importante et d'assurer leur conservation environnementale à long terme.

C'est donc en gardant à l'esprit la stratégie de protection des espaces verts et des milieux naturels, et en conséquence de celle-ci, que le présent plan d'intervention est adopté par le conseil municipal.

HISTORIQUE DU SITE OLYMPIQUE

Construit pour la tenue des Olympiques de 1976, le site a accueilli les compétitions de Dressage et concours complet, de Pentathlon moderne et de Jumping individuel.

Parmi les fleurons de Bromont, le Site Olympique et les différents événements, y étant organisés depuis les Olympiques, ont su faire connaître Bromont partout dans le monde.

Fait étonnant, la propriété du site a toujours été privée. En voici l'historique :

• de juillet 1895 à novembre 1895 Monsieur Charles Thibault
  
• de novembre 1895 à décembre 1904 Monsieur Joseph Bienvenue
  
• de décembre 1904 à décembre 1917 Monsieur Henry F. Riecter
  
• de décembre 1917 à septembre 1925 Monsieur B. Bienvenue
  
• de septembre 1925 à octobre 1929 Madame A.E. Bienvenue-Trudeau
  
• d'octobre 1929 à octobre 1938 Monsieur Charles Bienvenue
  
• d'octobre 1938 à novembre 1958 Monsieur Arthur Gince
  
• de novembre 1958 à avril 1978 Monsieur Gaétan Gince
  
• d'avril 1978 à juin 1987 Bromont inc et Désourdy inc.
  
• de juin 1987 à septembre 1990 Développement Bromont inc.
  
• de septembre 1990 à juillet 1992 Monsieur Jean-René Moor
  
• de juillet 1992 à janvier 1993 Bail 2000 Ltée
  
• de janvier 1993 à septembre 1993 Monsieur Jean-René Moor
  
• de septembre 1993 à décembre 1997 Bail 2000 Ltée
  
• de décembre 1997 à aujourd'hui Monsieur Mario Ménard

La constante exploitation du site depuis 1972, pour la tenue d'événements annuels a contribué à sa renommée. C'est sous l'organisation de Roger Deslauriers, maintenant propriétaire du Centre Équestre de Bromont que s'est déroulée cette conservation et ce développement de l'activité équestre. Une liste des principales activités est jointe à l'annexe B.

VICTIME DE SON RAYONNEMENT

Suite à une analyse du développement pour la période de 1994 à 2004, nous comprenons rapidement que le positionnement géographique du Site Olympique en fait un endroit idéal pour le développement de projets immobiliers. D'ailleurs, un projet a récemment été étudié pour y réaliser un complexe de villégiature quatre saisons intérieur (en février 2003, projet du groupe Récréaction).

De façon plus traditionnelle, et plus réaliste, le site pourrait très bien faire l'objet d'un développement immobilier du même style que ce qui est présent dans le secteur du Val des Irlandais et ce, pour les trois secteurs présents sur le site, à savoir, le secteur des lacs, le secteur du stade de concours de l'International Bromont ainsi que le secteur boisé.

La problématique dans une telle éventualité est la préservation des activités reliées à l'équitation ainsi que la détérioration irréversible du cadre champêtre de l'un des paysages bromontois les mieux conservés jusqu'à maintenant. Finalement, un tel développement ne viendrait pas en appui aux développements existants dans ce secteur.

PROJETS À L'ÉTUDE ET LEURS INTERACTIONS

Depuis quelques années, différentes tentatives ont été initiées par des gens du milieu afin d'assurer la mise en place d'un cadre stable pour le développement de l'activité équestre ainsi que pour assurer la protection du Site Olympique, tel qu'on le connaît depuis les Olympiques de 1976.

À l'automne 2004, un projet de partenariat public-privé a été proposé à la Ville de Bromont.

L'objectif du présent document est de détailler les motivations municipales et de situer le projet dans le contexte de la planification stratégique municipale.

Les différents projets à l'étude sont localisés sur la carte ci-dessous afin de situer le lecteur. Cette carte se veut un outil pour aider à comprendre le contexte et non un document légal.

PROJET À L'ÉTUDE

Le projet à l'étude est un partenariat public-privé autour duquel les partenaires partagent les intérêts suivants :

• Maintien et développement de l'activité équestre, tant événementiel qu'au niveau de la présence d'un lieu de formation ;
  
• Protection du patrimoine au niveau de l'intégrité du Site Olympique et son aspect champêtre et ce, à perpétuité ;
  
• Mise en valeur du potentiel de l'ensemble de la propriété afin de créer un développement immobilier de prestige dans un cadre champêtre et panoramique.

Les trois partenaires dans la réalisation de ce projet d'ensemble sont la Ville de Bromont, la Société agricole de Shefford et Roger Deslauriers (compagnie promoteur immobilier).

Chacun des intervenants deviendrait propriétaire d'une partie du site et aurait un rôle et des obligations définies afin de mener à terme ce projet pour en faire une réussite.

PROTECTION À PERPÉTUITÉ DU CARACTÈRE CHAMPÊTRE DU SECTEUR DES LACS

La protection à perpétuité du caractère champêtre du secteur des lacs serait la responsabilité de la Ville de Bromont. Cet objectif serait réalisé en partie grâce à un partenariat avec un organisme de protection environnementale reconnu.

L'objectif est que la Ville acquiert l'ensemble du secteur des lacs de façon à ce que par la suite l'immeuble acquis soit grevé d'une servitude de conservation visant à limiter les usages possibles sur le terrain afin de le retirer de la prospection immobilière et de créer ainsi un parc municipal à perpétuité.

Ce parc devra être géré de façon à permettre un accès au public en général (piste multifonctionnelle) tout en étant utilisable par la Société agricole de Shefford dans la réalisation de leur obligation pour le développement de l'activité équestre sur la partie du Stade de Concours de l'international Bromont.

L'acquisition serait réalisée dans un premier temps par le versement sous forme de terrain du montant exigible pour les fins de parcs (10%) de l'ensemble du terrain (10% des trois secteurs) et par l'achat d'environ 90 acres additionnels pour un montant d'environ 500 000 $.

La protection du secteur des lacs permettrait de créer une plus value sur l'ensemble du secteur boisé à l'ouest, créant ainsi des revenus additionnels pour la Ville, ce qui permettrait ainsi d'amortir le coût d'achat du site.

L'entente avec l'organisme de conservation viserait à protéger le site de tout développement éventuel créant ainsi un parc d'une centaine d'acres au cœur des monts Brome.

L'entente de conservation permettrait à la Ville de protéger 0,36 % de son territoire.

CONFIRMATION DE LA VOCATION ÉQUESTRE DANS LE SECTEUR DU STADE DE CONCOURS DE L'INTERNATIONAL BROMONT

La Société agricole de Shefford se porterait acquéreur de la partie du Stade de concours de l'international Bromont et elle agirait à titre de coordonnatrice et gestionnaire des activités tenues sur le site.

Ce rôle consistera dans un premier temps à formaliser une location non exclusive du site à deux organismes soit Centre équestre de Bromont et Centaure. L'un pour l'aménagement d'un centre équestre privé et l'autre pour la tenue des différents événements équestres.

À court terme, l'objectif de la Société agricole est d'obtenir comme locataire la Fédération équestre du Québec ainsi que la Fédération Canadienne d'équitation. La venue de ces deux fédérations a comme principal but de renforcer le positionnement du Site Olympique afin d'obtenir le soutien financier requis pour l'établissement d'un centre national d'entraînement des sports équestres pour l'est du Canada.

L'aménagement d'un tel centre est d'ailleurs une des priorités de la fédération équestre du Québec.

Un autre objectif est d'augmenter significativement le nombre de journées d'événements sur le site afin de rentabiliser d'avantage les installations et ainsi générer plus de retombées sur l'ensemble de l'économie de la Ville et de la région.

MISE ENVALEUR DU SECTEUR BOISÉ

Le secteur boisé serait mis en valeur par l'aménagement d'un développement résidentiel intégré à la nature. Un développement sur de grands terrains. La proximité à un parc de l'ampleur du Site Olympique saura augmenter significativement la valeur des terrains et, conséquemment des résidences qui seront bâties dans ce le cadre du projet permettant ainsi à la Ville de récupérer rapidement sa mise de fonds dans la protection du Site.

ANALYSE DU CONTEXTE DE PLANIFICATION DU SITE OLYMPIQUE

Afin d'évaluer la pertinence pour la Ville d'intervenir dans la protection du site Olympique, il faut évaluer tout projet d'intervention en le confrontant avec la planification du plan d'urbanisme en vigueur.

Intégrée à ce plan, la vision du conseil municipal précise que l'atteinte des objectifs sera favorisée par un partenariat public/privé.

Le restant de ce chapitre vise à expliquer au lecteur les orientations et les objectifs d'aménagements prévus au plan d'urbanisme en lien avec le Site Olympique. Les caractères en grisé représentent des extraits du plan d'urbanisme alors que le texte en italique représente les explications des orientations et des objectifs en regard du présent projet.

Orientation - Habitation

Au niveau de l'habitation, les secteur champêtres (la rue Gaspé est reconnue comme étant une route champêtre) sont caractérisés par des secteurs voués principalement à des activités agricoles ou bucolique. L'élevage de chevaux sur le Site Olympique ainsi que la grande étendu de verdure à l'ouest de la rue Gaspé font de cette route collectrice un élément prédominant au niveau champêtre.

Objectif d'aménagement pour le secteur de l'Habitation

Le projet à l'étude est en fait un projet de développement résidentiel intégré au volet équestre par un réseau de sentier équestre. De plus, la réalisation d'un tel projet vient contribuer à renforcer la vocation équestre développée dans les secteurs du Val des Irlandais ainsi que dans le secteur des rues Centaure, Laprairies et Missisquoi. Effectivement, les autres projets cités ont tous des réseaux de sentiers, mais la principale lacune d'aménagement notée est le manque d'un espace vaste pour la pratique de l'équitation.

Tel que spécifié dans les critères de PIIA applicables à la zone R04-415 (voir l'annexe A), le volet habitation est principalement préconisé dans le secteur boisé à l'est. Ce critère du PIIA vise à assurer l'inscription harmonieuse du développement dans le cadre naturel, le projet cadre donc à ce niveau.

Quant au type de développement de type 'Fermettes', un développement sur des terrains aux alen-tours de 2 acres et demi représente bien les attentes à ce niveau.

Orientation - Récréo-Tourisme

Au niveau du Récréo-tourisme, le secteur du stade du concours de l'International Bromont est recon-nu mondialement tant pour les événements annuels que pour les jeux olympiques de 1976. Les événements qui s'y déroulent annuellement contribuent à la renommée de la Ville et de la région. Pour permettre de faire de Bromont une destination quatre-saisons d'envergure nationale il est important de voir à conserver cette vocation et la possibilité de tenir des événements sportif et culturel dans un site déjà aménagé.

Récréotourisme

Bien que le projet d'implantation d'une école nationale d'équitation ne soit pas dans la première étape de réalisation du projet à l'étude, il est clair que la venue d'un tel projet est fortement encouragée par le plan d'urbanisme puisque nous y inscrivons comme objectif précis l'implantation de centre d'entraînement sportif… le tout en harmonie avec les secteurs résidentiels en périphéries.

Un éventuel partenariat entre la Ville de Bromont et une «Société agricole propriétaire d'une partie du site olympique» concrétiserait l'objectif d'encouragement et de coordination des efforts publics et privés tant pour la ville que pour la région, la province et le pays.

Tel que mentionné plus haut, la préservation des espaces, principalement autour des lacs, permet-trait de conserver le cachet champêtre du secteur, renforçant ainsi l'attrait du territoire pour ses caractéristiques intrinsèques.

Le concept de développement récréotouristique

Le Site Olympique considéré comme étant une zone de récréation intensive et semi intensive. Il est important ici de constater que le site «naturel» a passablement été modifié pour l'aménagement des installations olympiques de 1976, avec la créations des lacs. Quant à l'intensité, il est difficile de bien caractériser ce site en raison des grandes affluences lors des événements et des longues périodes entre les dits événements.

Il faut lire dans le pôle existant que le Centre équestre de Bromont représente le centre équestre de la rue Laprairie mais également le site olympique.

Sur le plan du concept récréotouristique, le site du stade de concours de l'International Bromont est également identifié pour être une aire de rassemblement. Son isolement des autres quartiers résiden-tiels en fait un choix de première classe pour la tenue de rassemblements. Ce qui pourrait en faire également un pôle d'activités pour la tenue d'événements sportif, culturel et communautaire. L'infrastructure du stade et des estrades dans un milieu naturel n'a pas son pareil au Québec.

Figure 1 Extrait du plan concept d'organisation spatiale

Figure 2 Extrait du plan concept de développement récréotouristique

Orientation - Environnement

Au niveau de l'environnement, l'orientation est simple et claire : préserver et mettre en valeur le milieu naturel. L'aménagement du Site Olympique remontant à avant 1976, nous considérons ce paysage comme étant humanisé et naturel, donc méritant une intervention, principalement au niveau des différents lacs présents dans la portion nord est du terrain.

Environnement

Parmi les outils préconisés par le ministère de l'Environnement en matière de protection de l'environnement, la gestion d'une propriété par des servitudes de conservation avec des organismes de conservation est un des moyens les plus efficaces. Ainsi l'implication d'un organisme de protection environnementale permettra d'assurer un meilleur contrôle de l'atteinte des trois objectifs les plus pertinents au site olympique, principalement dans le secteur des lacs.

Agriculture

L'exploitation du Site Olympique pour l'élevage des chevaux répond clairement à cet objectif.

Orientation - Culture

Au niveau de la culture, il n'existe pas à ma connaissance d'autres vestiges des olympiques de 1976 à Bromont, autres que le site équestre. La préservation des éléments tel que les estrades et l'affiche «Bromont» avec le logo olympique est requise dans une optique de conservation du patrimoine Bromontois. De plus, la culture d'une ville, voire d'une région est également représentée par son intérêt pour les différents sports et loisirs, le volet équestre a toujours été un élément important à Bromont pour plusieurs citoyens pratiquant l'équitation et utilisant les différents type d'attelage ;

Espaces verts, équipements communautaires et culturels

Il est normalement entendu que lorsque l'on favorise des implantations, il est sous entendu qu'il y a des activités de rétention lorsque requis. Un partenariat pour le maintient des activités équestres s'inscrit dans cet objectif.

Un milieu propice à la mise en valeur du patrimoine

La première étape de la mise en œuvre de ce projet est la signature par l'ensemble des partenaires d'une entente cadre visant la mise en valeur de l'ensemble du site, à savoir la conservation du secteur des lacs, la prise en charge du volet équestre et finalement la mise en valeur du boisé par un développement immobilier.

ANNEXE A

Extrait du règlement relatif au plan d'implantation et d'intégration architecturale

DOMAINE D'APPLICATION

Les objectifs et les critères de la présente sous-section s'appliquent à tout projet de construction d'un bâti-ment principal, d'un bâtiment accessoire visible de la voie publique et à tout projet d'aménagement d'un terrain dans la zone R04-415 telle que délimitée au règlement de zonage numéro 876-2003.

OBJECTIFS RELATIFS A LA ZONE R04-415

1. Contribuer à renforcer la vocation récréo-touristique de Bromont ;
   
2. Maintenir une vocation équestre sur certaines parties du site ;
   
3. S'inscrire dans le respect de l'environnement et favoriser la mise en valeur du paysage exceptionnel du site ;
   
4. Favoriser la préservation des éléments d'intérêt patrimonial qui rappellent la tenue, à cet endroit, des compétitions équestres des Jeux olympiques de 1976.

CRITERES RELATIFS A LA ZONE R04-415

5. Pour la partie boisée du site :
   
   1. Les travaux de déboisement doivent être planifiés de manière à éviter de créer des trouées imposantes et à conserver une couverture boisée sur les terrains ;
      
   2. Tout secteur consacré à l'habitation doit être dissimulé par de la végétation de manière à conserver, à partir du chemin de Gaspé, un point de vue principalement dominé par le stade de concours de l'International Bromont ;
      
   3. Une zone tampon boisée doit être conservée derrière les estrades ;
      
   4. Les terrains résidentiels doivent être regroupés en grappes séparées par des espaces boisés ;
      
   5. La densité brute de l'habitation ne doit pas être supérieure à 1 logement à l'hectare.
      
      
6. Pour le secteur des lacs artificiels et les espaces déboisés situés à l'est et à l'ouest des lacs :
   
   1. La proposition d'aménagement doit respecter le caractère déboisé de la plaine ;
      
   2. Les travaux de remblai, de déblai et de reboisement ne doivent pas perturber le caractère de prairie, ni la topographie générale ;
      
   3. La construction d'un bâtiment principal ou d'une rue n'est pas autorisée dans une bande de protection de 30 mètres autour des lacs et des cours d'eau ;
      
   4. Les activités d'hébergement et les activités récréatives autres que celles reliées au domaine équestre doivent être situées principalement dans ce secteur.
      
      
7. Pour le secteur du stade de concours de l'International Bromont :
   
   1. La proposition d'aménagement doit conserver, protéger et mettre en valeur le flanc de colline sur-plombant le site des compétitions, incluant la protection et la conservation des éléments construits, notamment les estrades et l'affiche «Bromont» ;
      
   2. Les équipements, constructions et infrastructures reliés aux activités équestres doivent occuper une proportion dominante du secteur ;
      
   3. Les propositions d'aménagement doivent respecter le caractère déboisé de la plaine ;
      
   4. Les travaux de remblai, de déblai et de reboisement ne doivent pas perturber le caractère de prairie ni la topographie générale.
      

Afin de faciliter la lecture de cet extrait de règlement, le plan ci-dessous localise les trois secteurs visés pas les différents critères pertinents pour la validation de l'atteinte des objectifs visés pour ce secteur.

Historique Site olympique de Bromont

• 1972 Août : Demande pour l'obtention des Jeux Olympiques de 1976
• 1972 Organisation concours complet
• 1973 Organisation concours complet
• 1974 Organisation concours complet
• 1974 Début mai : Accord du Comité Olympique International, FEI et COJO (comité d'organisation des Jeux olympiques) pour les Jeux olympiques de 1976
• 1974 Début des travaux
• 1975
  • Pré-olympiques : Championnat du monde de Pentathlon moderne
    
  • Compétition de dressage
    
  • Compétition concours complet
• 1976
  • Dressage et concours complet
    
  • Pentathlon moderne
    
  • Jumping individuel
• 1977 à 1979 Concours provinciaux de jumping au profit de LIPAD
• 1980 à 1984 Début concours nationaux
• 1985 à 2005 Début concours Coupe du Monde jumping
• 1989 à 1991 Concours dressage internationaux
• 1992 NAYRC (organisation du 1er championnat Nord-Américain pour jeunes cavaliers)
• 2001 à 2005 Mai : Driving international
• 2003 NAYRC (organisation de la 2ième compétition du championnat Nord-Américain pour jeunes cavaliers)
  

Préparé par Nicolas Rousseau ing. M.ing - Directeur de la gestion et du développement du territoire - mai 2005